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房車營地

房車營地

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【干貨】建設一個房車營地需要準備哪些手續?
 
隨著城市居住水平的不斷提高,越來越多的自駕游取代了組團游的市場,而城市家庭也希望更自由的安排出行,更深入地與自然交流。房車露營地也就隨之誕生。房產露營地在國外特別是歐美地區已經非常成熟,但在我國還是起步階段,在此露營家特別整理編輯這份房車營地建造的順序,以供廣大開發建造商更好的了解建立房車營地所需過程。
 
1.土地審批,規劃設計審批,環保審批,立項審批,公安消防、衛生水電通信審批
開發上需注冊房車營地開發投資公司。
經營上需注冊房車營地經營管理有限公司。
 
營地審批手續需要步驟具體如下:
1.選址:牽扯到土地局,土地所有者以確定土地性質準備簽土地合約用
2.規劃:營地規劃后,持規劃文本到本地區規劃局備案審批
3.設計:得到規劃局審批后,由設計院設計規劃圖紙后,再次到規劃局辦理
4.制定完整方案:持規劃審批和規劃設計方案做統一的控制詳細分析冊,其中包含設計方案、施工方案、監理方案、工程方案,再到旅游發改委申報立項。
5.開工:拿到發改委申報立項書后,就可開工建設了。并且可以拿著申報立項書申請旅游專項資金等各種補助。開工前還要與水電氣網通信申報,少一個將來都是麻煩的事。
6.運營:工商部門要辦理個營地經營許可證,衛生系統辦理衛生證,安全消防及特行科部門辦理合格證,稅務機關辦理稅務。
         
2.全部審批涉及到的書面文件
1.規劃書
2.設計書
3.控制詳細分析冊
4.土地協議
5.施工方案
6.旅游發改委的申報立項書
7.注冊公司及項目詳細計劃書
8.經營許可證
9.衛生證
10.消防和特性科部分的合格證
 
 
 
3.向發改委立項前需準備多種資料
如:可行性研究報告、環評批復、水保方案批復、能評報告、土地預審意見、建設選址意見書等。建議先做可行性研究報告,因周期較長,需要找有資質的機構編制,其他工作可以交叉進行。
4.可行性研究報告
企業從事建設項目投資活動之前,由可行性研究主題(一般是專業咨詢機構)對政治法律,經濟,社會,技術等項目影響因素進行具體調查,研究,分析,確定有利和不利的因素,分析項目的必要性,項目是否可行,評估項目經濟效益和社會效益,為項目投資主體提供決策支持意見或申請項目主管部門批復的文件。
 
5.環評批復的工作程序
1.選擇具有進行環評工作和資質的公司(必要時會與相關環保局溝通確定)。
2.接受委托后,環評公司委派業務經理到現場勘察,報價,簽訂委托服務合同。
3.環評專業人員與建設單位聯系人提交所需初步資料清單。
4.報告編制完成后,建設單位蓋章,網上公示。
5.公示結果匯總,環評文件上報告資料清單準備,并提交建設單位。
6.建設單位將環評文件及資料提交環保局后,等待環保局修改意見。
7.根據修改意見完成報告的修改工作,直到符合當地環保的要求為止。
8.環保局通知建設單位領取環評批復,環評工作完成。
   
6.環評批復的審批內容
1.是否符合環境保護相關法律法規。涉及依法劃定的自然保護區、風景名勝區、生活飲用水源保護區及其他需要特別保護的區域的,是否征得相應一級人民政府或主管部門的同意;
2.項目選址、選線、布局是否符合區域、流域和城市總體規劃,是否符合環境和生態功能區劃;
3.是否符合國家產業政策和清潔生產要求;
4.項目所在區域環境質量能否滿足相應環境功能區劃標準;
5.擬采取的污染防治措施能否確保污染物排放達到國家和地方規定的排放標準,滿足總量控制要求;
6.擬采取的生態保護措施能否有效預防和控制生態破壞。
        
7.節能報告(節能評估報告)
節能評估報告是指在項目節能評估的基礎上,由有資質單位出具的節能評估報告書、節能評估報告表或節能評估登記表。
 
節能評估是指根據節能法規、標準,對投資項目的能源利用是否科學合理進行分析評估。
1.評估分析項目是否符合國家和地方的法律、法規、規劃、產業政策、行業準入條件以及相關標準、規范等的要求。
2.對項目工藝工序以及工藝設備在能源消耗方面是否先進可行,進行評估。
3.闡述建設項目設計用能的情況,以科學、嚴謹的評估方法,客觀、全面地分析項目合理用能的先進點和薄弱環節,判定項目合理用能的政策符合性、科學性、可行性,提出合理用能的建議措施。
4.根據節能評估的結論和建議,為實現國家、地方有關節能減排的宏觀政策目標,加強項目合理用能管理,從源頭嚴把節能關。
 
  
 
 
資料清單:
1、項目建設單位的詳細介紹;
2、項目的詳細介紹;
3、項目工程設計方案(包括總平圖、建筑方案、工藝流程、設備清單等);
4、項目所在地市政設施情況,包括水(上水、排水、雨水、中水)、暖、電、氣、電信等方面的實情;
5、用能設備清單,設備能耗說明等資料;
6、使用方案:包括暖通、給排水、建筑、電氣等;
7、項目建成后各系統監測、管理說明。
8.營地主要的支出及費用
      
1.土地取得費(包括土地出讓,租賃方式)
2.建造成本(各類配套構筑物建成集裝修成本)
3.設備成本(各類娛樂,服務設施采購費)
4.管理成本(包括人員工資,日常營地維護維修,水電費等)
5.各類稅費(土地增值稅,財務費用等)
6.其他(包括廣告,各類手續更新辦理等)
9.營地規劃設計注意事項
營地規劃設計需要注意確定營地的主題風格,預留給策劃活動的場地,特別是對于水電管網要比較注意。
房車營地用地必須是平坦或是坡度較小的土地,且排水良好、 光照好、通風好、 方便車輛出入。在夏季要有適當的樹陰遮擋。在規劃上要考慮出入口和整體管理方式,營地營位區,服務管理配套區,游憩區等等。現今,國內并未官方對于房車營地建造設定強制的標準。各類國內協會提出的建設或是評定標準也不是官方的。
 
其他設計細節請參考露營家提供的設計類文章。
《如何“站在巨人的肩膀上”規劃一個自駕車營地》
《帳篷,自駕車,房車露營營區營位設計》
《汽車露營地現狀和星際評定標準》
《房車露營地規劃設計要素(轉載)》
《新時代的寵兒-汽車露營地開放條件和要求》
 
 
 
 
房車露營地整體開發流程
10.房車營地的等級劃分
房車營地等級根據各國實際情況進行劃分。美國分為一至五級;法國分為一至四星級;我國臺灣地區分為初級、中級、高級。英國從2000年開始采用全英統一的營地星級體系,為汽車露營地提供統一質量等級評定標準。新標準將房車營地劃分為五星級(Exceptional)、四星級(Excellent)、三星級(Very Good)、二星級(Good)、一星級(Acceptable)。
 
11.汽車露營地土地使用權屬性
汽車露營地土地屬于旅游開發用地。(此部分可與當地土地局再次核實)同時可以開發森林用地,發展林下經濟。也可承包山頭。不具備商業住宅用地資格。
旅游用地指用于開展旅游活動所占用的場所。在國家《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條中規定:商業,旅游,娛樂用地四十年。
 
12.旅游用地和房地產用地的概念
從國內外的土地使用性質而言,都不存在旅游房產用地這個類別,而在國內出現的旅游房地產開發概念,其實質還只是房地產開發商針對項目建成后用于與旅游行業相關的住宿和經營活動來進行定義。
從房地產開發的角度分析,旅游房地產包含兩個概念。
一個是指旅游地產,包括旅游景點開發和休閑娛樂等設施的建設。
另一個是指旅游房產,圍繞旅游活動所需要的,以住宿業開發為主,包括旅游酒店、賓館、服務式公寓、旅店、經濟型酒店、度假村和休閑度假住所等。 
因此,要確認中國旅游房產的用地性質,需要從政府規定的住宿業用地和房地產開發用地來進行區分。從住宿業的角度來考慮,只有旅游星級酒店屬于旅游商業用地;從房地產開發角度分析,國內房地產開發包括商業(含旅游商業用地)用地、住宅用地、綜合用地和工業用地等。 只有旅游星級酒店在通過國土管理部門和旅游部門審批后,可以以旅游商業用地性質立項。而其它住宿業設施,如服務式公寓、社會旅館、經濟型酒店等的用地性質,政府并沒有明確作出規定。住宿業的經營活動并不受用地性質的限制,但必須獲得與住宿業相關的行業特許經營許可證,如消防、安保和衛生等。
 
 
按照現有的相關政府規定,國內可以用于旅游房產開發的土地用地性質如下:
1.商業性質用地:傳統的旅游星級賓館、酒店項目立項,土地批租年限為 40 年,該類項目不屬于房地產開發行為,一般不允許按照商品房模式進行分割銷售。
2.國家級或省級旅游度假區內的旅游商業用地,土地批租年限為 40或50 年,由于各地鼓勵投資的政策不同,有些可以按照房地產開發模式,按照商品房模式分割銷售。 
3.國家級或省級旅游度假區內的綜合類用地性質,一般適合于度假酒店、度假公寓等旅游房產建設。住宅用地純住宅類酒店式公寓、別墅,土地批租年限為 70 年,本身屬于房地產開發性質,可以按照商品房模式分割銷售。住宅用地性質,一般適合于服務式公寓、度假公寓、度假別墅等旅游房產項目的建設。
 
(中國各地區房車開發相關政策)
13.營地設計規劃要素
1.營地產品的選址
營地的選址主要滿足環境、交通、區位及用地面積四個條件,優美的環境、便捷的交通、優越的區位條件和充足的項目用地是營地成功的必要條件,但是,不同類型的營地對條件選擇也需有所側重。
環境:地勢開闊平坦、通風及排水良好,生態環境優美,緊鄰自然人工水域。
交通:國外營地間隔為250-300公里,車程約4個小時,營地距當地中心城市150-200公里,車程2.5-3公里。
區位:交通便利、依托景區或旅游城市。
用地面積:沒有固定要求,因地而制。
2.營地產品的功能分區
房車露營地根據其類型、自身特色及目標客源市場的消費特征設置有不同的功能區,一般而言,都設有綜合服務區、宿營區、休閑娛樂區等。
除以上三大功能分區外,營地還會根據自身資源市場需要等對功能區進行延伸或完善,增設度假、旅游地產等功能分區,提供分時度假等服務。
3.營地產品的規劃模式
房車露營地規劃受道路交通、地形地貌、植被、光照、通風等自然環境影響,尤其是露營區對場地的地形、坡度、排水等要求較高,另外房車露營地的規劃設計必須滿足房車順暢通行的基本功能,規劃時都應結合地形地貌、自然資源等特征分區布置。房車露營地總體規劃按空間布局一般分為以下三種模式:均勻發展型、輻射型、主軸線型。
均勻發展型
特點:該布局模式的管理中心一般布置在場地的中間或入口處,方便對整個營區的管理。設置中心位置的功能包括:服務中心、綜合服務區、房車維修服務部等。露營區為游客提供露營休息的場所,通常較規整的分布在服務區周圍。娛樂活動區布置在露營地一側或周圍,主要的娛樂活動和露營區相對獨立。
優點:充分利用土地、易于管理、成本低,容易組織交通,道路通常都相互平行,易于識別方向。
缺點:露營區的景觀通常比較單一、乏味,缺少變化和情趣。
適合建設條件:
1. 場地本身比較平整、形狀也較規整,像廣闊的平原、低緩的丘陵、海濱沙漠、遼闊的草原等。
2. 適用于一些用地比較緊張的旅游景區,充分發揮其布局緊湊,節約土地的優勢。
 輻射型
特點:該布局模式房車露營地的管理中心和服務設施中心都建在整塊場地的中心或是各塊地的連接處,以方便對整個營地各個區進行管理和提供服務。各個露營區根據場地的地形和環境特點,不規則的分散布置于管理區和服務區周圍。
優點:將分散又相對集中的零散地塊有機結合起來,根據地塊的自然條件靈活選擇場地用途。露營區獨立、景觀各異,還可結合環境在露營區內增加娛樂活動場。
適合建設條件:
1)景區內可利用空間成輻射型分布,如一些森林、河流沖擊沿岸等。
2)臺地為主要地形的地區所形成的可用場地形成不連續的成片狀分布,片狀土地之間距離和高程相差不大。
3)丘陵地帶可以用來露營區的輻射狀空間布局的緩坡地帶。
4)具有相對復雜地形的景區
5)景區內有分散的資源需要保護
6)對營區的露營環境要求較高,景觀具有變化和特色的景區。
主軸線型
特點:有一條主道路,各個露營區或活動娛樂區都分散布置于主道路兩側。
優點:各個露營區幾乎都很獨立,可結合所處環境特點開發出完全不同的露營特色;可選擇性強,易于周邊生態環境的營建。
缺點:布局非常分散,較難管理,服務設施布局也較為困難,對于一些必要設施,每個露營區都需布置,成本較高。
適合建設條件:適合在風景游覽路線較長的大型風景旅游區或景點比較分散的山地環境中建設。
4.營地產品的具體設計建設
房車露營地建設需與外部公共道路相連通,在營地范圍內設置入口區、停車場、管理服務區、營位區、游憩區等主要區域。各區域相對獨立,且又相互呼應相互作用,形成整體的營地產品組團。其中營位區布局設計是整個營地產品的核心特色區,有以下布局類型:
集中式布局——營地用地緊張且地勢平坦,一般采用緊湊的聯排式布局;
優點:占地面積小,容量大
缺點:對場地平整度要求高,且營地密度大,旺季時會給人擁擠的感覺,缺乏必要的私密性,很難提高露營環境的品質。
   
組團式布局——用地稍寬裕的營位區可采用組團式布局。由數個營位組成的組團散布在營區中,游車行道組織和連接起來。
優點:布局較為緊湊,且具有一定的靈活性,營位排列方式節省道路面積,從而節約投資。
缺點:營位距離近,容易相互干擾,圓形組團與自然的融合性較差。
    
皮圈式布局——以不規則環形形式的道路將各個營位串聯起來,通常為單行道環線,各個環線再由上一級道路并聯起來,整體布局形式像一個個銜接在主干道上的橡皮圈。
優點:對自然環境的適應性強,可以順應自然地形改變環線形狀;單向環線便于組織交通;營位間距被拉大,空間較為開敞,露營者心里舒適度增強,露營活動品質提高。
缺點:道路面積較大。 
樹枝式布局——由主要車行道延伸出的枝狀盡端式道路將各個營位串聯起來,通常為雙向車道,超過30米的盡端式道路末端設回車場。該布局適用于受到諸多自然條件限制的狹長地形,如山谷、河岸等。
 
   
圍合式布局——沿著道路周邊布置營位,并以道路圍合出較大而開闊的活動空間,用作集體活動或帳篷營位等,適用于較為規則的平整場地。
    
合式布局——在實際的房車露營地規劃設計中,由于場地大多數位于自然環境當中,用地形式嘗嘗不規則,且地勢起伏等情況較多出現,單一的布局形式不能滿足實際的布局要求,這時需要根據實際地形特點綜合運用兩種或多種布局形式以達到空間利用率最高,并與自然環境恰當融合的目的。
 
 
 
 
 
              
                    
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